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다반사/경매공매

[경매] 경매공부 중입니다. 1

by JadeGreen 2023. 8. 9.
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▶ 경매란?

부동산 소유자의 채무를 채권자의 자력이 아닌 국가의 강제력을 이용하여 채무자에게서 채무를 변제하도록 하는 강제절차이다.

경매를 통해 채무자의 부동산을 매각하여 채권자들에게 나눠주고 채무자의 채무를 변제해 주는 것이다.

 

쉽게 말하면 돈을 빌린 사람이 빌려준 사람의 돈을 갚지 못하게 되면 법원의 경매절차에 따라서 입찰가격으로 채무를 변제하는 것이다.

(복잡한 채권채무 관계가 있던 부동산을 깔끔하게 정리해주어 정상적인 부동산으로 만들어주는 과정이다.)

 

 

경매? 공매?

 

-경매 : 법원에서 진행하면 경매, 빚을 못 갚으면 법원을 통한 경매 - 법원 현장 입찰만 가능

-공매 : 자산관리공사(캠코)에서 진행하면 공매, 세금을 체납하면 캠코를 통한 공매 - 온라인 입찰 가능

 

경매

*유료사이트 : 지지옥션, 스피드옥션, 옥션원 등

*무료사이트 : 두인경매 등

(초반 공부할 때는 무료사이트로 보다가 본격적으로 할 때는 유료사이트 이용하는 게 좋다.)

 

공매

*온비드

 

온비드

 

www.onbid.co.kr

 

 

▶ 권리분석

 

경매 권리분석의 핵심은 미회수 채권을 누가 책임지는지 알아내는데 있다.

채무자가 책임지는 것을 소멸, 낙찰자가 책임지는 것을 인수라고 한다.

 

모든 권리관계를 정리할 수 있는 기준을 정했는데 그것을 "말소기준권리"라고 한다.

 

부동산에 관한 권리관계는 부동산 등기부등본에 기재한다. (누구나 열람 가능)

모든 등기권리는 시간순으로 나열할 수 있다.

등기부등본에서 먼저 있는 권리는 선순위, 나중에 나오는 권리는 후순위라고 한다.

 

♣ 말소기준권리가 되는 다섯 가지

1. (근)저당권

2. (가)압류

3. 전세권

4. 가등기

5. 강제경매기입등기

 

 

 

 

▶ 임대차 보호법

우리는 보통 임차인이거나 임대인이다.

우리가 흔하게 알고 있는 내용은 임대차 기간이다.

법으로 정한 임대차 기간은 기본 2년이다.

 

만약 계약기간을 1년으로 하는 임대차 계약서를 작성했다고 해도,

집주인이 계약대로 1년 만에 나가라고 해도,

임차인은 법에 의해서 2년까지 거주할 수 있다.

요즘은 2+24년까지 거주할 수 있다. 

(단, 보증금은 직전임대료의 5% 이내로 인상될 수 있다.) 

 

주인이 바뀌어도 이 계약은 유지되는 것이고

심지어 계약자체가 법을 위반했으면 "계약을 무효화시켜버리고 법대로 가자!"

하는 것이 임대차 보호법이다.

 

경매가 된 집에 사는 임차인의 임대차보호법에 의한 권리는 크게 3가지가 있다.

바로 대항력, 우선 변제권, 배당요구이다.

 

 

 

▶대항력이란? 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

 

-낙찰자 : "이제부터 여기 내 집인데 나가실래요?"    라고 했을 때

-임차인 : "싫어."    라고 할 수 있는 권리

 

그 권리가 있으면 "대항력이 있다"라고 하고

그 권리가 없으면 "대항력이 없다"라고 한다.

 

임차인에게는 무조건 대항력이 있다는 게 아니라

"대항력"이라는 게 있는데

그것을 확보한 임차인이 있고

그것을 확보하지 못한 임차인이 있다는 뜻이다.

 

그 기준은 말소기준권리를 중심으로

임차인의 전입날짜

빠르면 선순위(대항력 O), 늦으면 후순위(대항력 X)이다.

 

♣ 대항력을 따지는 건 오로지 전입날짜이다.

♣ 말소기준권리와 전입날짜가 같다면?

   법에 의하면 전입신고 다음 날에 대항력이 발생한다고 되어있다.

   말소기준권리보다 늦으니 후순위 임차인이 된다.

    (Tip. 이사 전에 전입신고를 하면 된다. 행복센터에서 해주기도 한다.)

 

 

 

▶우선 변제권이란? 

 

제3조의2(보증금의 회수) 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 

 

임차인이 확정일자를 받으면 채권을 확보하는 효과를 얻게 된다. (배당순위에 들어간다.)

다른 임차인보다, 후순위 채권자에 비해서 먼저 배당을 받을 권리이다.

 

확정일자가 있으면 우선변제권이 있고

확정일자가 없으면 우선변제권이 없다.

임차인에게 확정일자가 없으면 배당에 참여할 수 없다.

(배당순위에 들어갈 자격이 없다)

 

♣ 확정일자가 있다고 해서 채권 전액을 다 받을 수 있다는 건 아니다.

    배당순위를 따져서 받을 수도 있고, 다 못 받을 수도 있고, 아예 못 받을 수도 있다.

    또한 배당요구를 해야 배당순위에 들어갈 수 있다.

    (Tip. 전입날짜는 없고 확정일자만 있다면 임차인의 권리 자체가 없는 것이다. = 불법점유자)

 

 

전입날짜 + 확정일자 + 배당요구
이 세 가지를 다 갖추어야 임차인이 배당순위에 들 수 있다.

 

 

▶배당요구란?

 

우선변제권에 부수적으로 따라오는 권리로

임차인이 법원에 정보(전입날짜, 확정일자, 보증금이 얼마인지)를 알리며

배당을 받겠다고 의사표현을 하는 것이 배당요구이다. 

 

배당요구를 안 했다는 것은 곧 배당을 받지 않겠다는 의사표시로 해석된다.

(배당신청을 하지 않으면 임차인의 정보를 정확히 알 수 없다.)

 

법원에 정한 배당요구 종기일 전임차인이 배당요구를 꼭 해야 배당순위에 들 수 있다.

그 날짜를 넘기는 경우 배당순위에 들어갈 수 없다.

 

♣ 전입날짜와 확정일자 중 늦은 날짜로 배당순위가 매겨진다.

♣ 배당요구를 해야 임차인의 보증금 정보를 정확히 알 수 있다.

    배당요구를 안 한 임차인의 보증금 정보를 100% 믿으면 안 된다.  

 

 

 

▶경매 권리분석 순서

 

1. 말소기준권리 찾기 - 등기부등본 열람

2. 대항력 따지기 (임차인 전입날짜 파악-선순위/후순위) - 전입세대 열람 

3. 임차인의 배당순위 따지기 (전입 & 확정일자 중 늦은 날짜)

4. 소액임차인 여부

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