[경매] 경매공부 중입니다. 3

 

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[경매] 경매공부 중입니다. 2

 

권리분석 순서

 

1. 말소기준권리 ((근)저당권, (가)압류)

2. 대항력 (전입날짜) 선순위 / 후순위

3. 배당순위 (전입과 확정 중 늦은 날짜)

4. 소액임차인 여부

 

 

 

▶ 주택임차권등기

 

주소를 꼭 빼야 하는데 임차인의 권리를 남겨놔야 할 때 등기상에 표시를 해 놓는 것이다.

 

주소를 빼지만 임차권등기를 했으니 내가 이 집의 임차인이다, 대항력을 유지시켜 주는 것이다.

혹시라도 나중에 이 물건이 문제가 생기면 전입과 확정일자가 다 있기 때문에 대항력도 유지하고 배당도 받을 수 있는 권리를 그대로 남겨놓고 나간 것이라고 생각하면 된다.

 

임차권등기 -> 전출 -> 전입(확정) 인정

 

배당요구를 하지 않아도 배당이 된다.

(관련된 경매 정보를 전출로 알 수 없었기 때문에 법원에서 배려해 준 것이다.)

 

 

 

 

▶ 전세권등기

 

권리분석할 때 마치 저당권처럼 작동한다. (저당권 같은 거라고 보면 된다.)

전세권은 말소기준권리가 될 수도, 안 될 수도 있다.

 

우리가 할 것은

이 전세권이 말소기준권리가 되는지, 안 되는지만 판단하면 된다.

 

말소기준권리가 되는 경우는

- 선순위 전세권

  (후순위 전세권은 우리가 신경 쓸 것도 없다. 그냥 말소이다.)

- 배당요구

  (등기에 올린 전세권 권리자가 배당요구를 했느냐 안 했느냐)

 

 

 

▶ 선순위 전세권일 때

 

- 배당요구 O

  말소기준권리가 되어 전세권 이하 소멸이다. - 입찰하면 된다.

  (전체금액 배당 못 받아도 나머지 금액포함 이하 소멸이다. - 저당권이 배당 다 못 받아도 이하 소멸인 것과 동일하다.)

 

- 배당요구 X

  등기에 남아서 배당 없이 낙찰자가 인수해야 한다. - 인수하지만 금액을 알 수 있으니 그 금액만큼만 빼고 입찰하면 된다.

  (인수완료 되면 등기내역에서 전세권 내용은 지워진다.)

 

전세권은 얼마라고 금액이 쓰여있기 때문에

이 물건을 입찰할 때 얼마를 인수할지 뻔히 보인다는 얘기다.

시세보다 인수할 금액만큼만 싸게 받으면 된다.

 

 

 

 

▶ 가등기 (소유권 이전 청구권 가등기)

 

▶ 선순위 가등기일 때

 

- 배당요구 O

  말소기준권리가 되어 가등기 이하 소멸이다. - 입찰하면 된다.

  (전체금액 배당 못 받아도 나머지 금액포함 이하 소멸이다.)

 

- 배당요구 X

  등기에 남아서 배당 없이 낙찰자가 인수해야 한다. - 금액을 알 수 없으니 입찰하기 어렵다.

 

 

※ 전세권과 가등기의 차이점

    전세권의 금액은 알 수 있지만 가등기의 금액은 알 수 없다.

 

 

 

▶ 강제경매기입등기

 

공증받은 차용증으로 법원에 경매를 신청한 것이다.

 

 

 

▶ 대지권 미등기

 

대지권이 등기되지 않았다는 뜻이다.

등기부등본에 표제부 다음 대지권이란 항목이 빠진 채 바로 갑구 내용이 나온다.

대지권 여부를 모른 채로 경매에 나온 것이지 대지권이 없다는 뜻은 아니다.

단순 누락일 경우도 있고 진짜로 대지권이 없는 경우가 있다.

 

구분하는 방법은 감정평가서를 보면 된다.

감정가가 토지, 건물로 되어 있으면 단순 누락

감정가가 건물로만 되어 있으면 진짜로 대지권이 없는 경우이다.

 

- 단순 누락 : 낙찰 후 법무사한테 대지권 등기만 따로 하면 된다.

- 대지권 없는 경우 : 법정지상권 문제로 이어질 수 있으니 입찰하지 말자.

 

 

 

▶ 그 외 TIP

 

※ 0순위로 받는 최우선 변제 중에는 

   - 소액임차인

   - 체불임금 : 채무자가 법인일 경우 법인소속의 직원에게 밀린 급여

   - 조세채권, 당해세 : 그 물건에 해당하는 세금, 소유주가 체납한 세금이 아닌 그 물건에 부과된 세금 (ex. 재산세)

                                   (선순위 임차인이 있을 경우 0순위 조세채권, 당해세 때문에 인수금액이 생길 수 있다.)

 

 

※ 선순위 임차인 중 조심!!

   - 토지 별도 등기

   - 조세채권

   - 당해세

   - 선순위 임차인이 법인인 경우

   - 체불임금

   - 근로복지공단 

 

 

※ 세대열람

   - 세대주의 전입날짜 확인이 가능하다. (선순위 / 후순위 파악이 가능하다.)

     선순위일 경우 물건명세서와 현황조사서를 꼭 확인한다.

     물건명세서 내용과 다른데 (내용에는 채무자라고 되어있는데 실제로 임차인이었을 경우)
     낙찰받았을 때 물건명세서 내용을 근거로 불허가 신청할 수 있다.

 

  - 보통 세대주와 최초전입자의 이름이 같지만 다를 경우 부부일 경우가 많다. 

 

 

※ 기타

   - 전입은 다음 날 효력 발생이다.
   - 확정일자는 당일 효력 발생이다.

   - 이혼한 다음 날 0시부터 임차인 자격(대항력)이 생긴다. (이혼일 = 전입일)

   - 소유권 넘긴 다음 날 0시부터 임차인 자격(대항력)이 생긴다. (소유권 이전일 = 전입일)

   - 미납관리비(원래는 공용 부분만 내면 됨) 미리 물어보고 내가 낸다고 생각하고 입찰가 산정

   - 채무자이자 소유자의 배우자는 임차인이 될 수 없다. (대항력이 없다.)

   - 채무자이나 소유자가 아닌 경우 배우자는 임차인이 될 수 있다.

     (회사대표가 회사명으로 대출을 받았거나 친구나 친척이 연대보증 서준 경우)

   - 동순위일 경우 배당은 서로 공평하게 나눠 갖게 된다.
   - 임차인의 채권은 강제경매이지만 순위배당으로 받는다. (채권의 물권화)